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保障房建设隐现有利转机

来源:加辞资讯网
  

如何处于通胀、增长与调结构之间的关系,仍然是今年高层宏观调控的核心问题,但房地产调控则是宏观调控中的焦点。从某种意义上说,房地产调控的走向,对于未来政策走向具有较强的预示意义。

一、资金困局是保障房建设的难点 保障房建设的规模虽然明显上调,但市场对于保障房建设的前景并不乐观,主要忧虑在于地方政府的动力,与建设资本不足问题。数据显示,今年1000万套保障房约需资金1.3万亿元,其中中央和地方政府将提供约5000亿元,其余8000亿由社会机构、被保障对象和相关企业自筹。也就是说,包括房地产企业在内的社会资金参与,对于保障房建设的完成较为重要。 二、保障房二次提速体现政府的决心与政策方向 到目前为止,保障房建设可分成二个阶段。第一阶段是1000万套保障房任务的提出,主要是针对高房价。第二个阶段是3600万保障房的提出,在原来已提速的基础上再次加码,体现政府的坚定决心。此外,2月底住建部代表保障性安居工程协调小组与各地方签订目标任务责任书。本次会同监察部进行考核,与政绩挂钩,极大提升地方政府的执行力。 三、开发商参与保障房建设是双赢的局面 房地产行业是我国经济增长的支柱产业,与多个行业相关性较大,如2010年4月的房地产调控引发经济二次的风险。如果高房价与民生问题得不到解决,房地产调控难以放松,而城镇化进程与经济增速将受到较大影响。 双轨制的实施,既可以修正过去13年过度市场化的不足,保障中低收入阶层的住房问题,也可以缓解商品房长期受调控的压力。从某种意义上说,房地产调控的走向,对于未来政策走向具有较强的预示意义。 对政府而言,"限购令+保障房"是双轨制的顺利切换。保障房可以解决住房难、保增长的问题,限购令可以封锁房价上升的空间,降低通胀压力。对开发商而言,限购令将是一次行业洗牌,参与保障房建设在短期内对盈利能力贡献有限,但可以换来未来的主动权与市场空间。如完成保障房指标的可以获得政策性扶持,并在行业洗牌中拥有更大的空间。如此一来,选择保障房建设,应是一种维持生存的安全选择,毕竟保障房有3-5%的利润空间。 四、开发商参与热情有升温迹象 作为保障房建设的重要参与者,开发商的参与热情有升温迹象。数据显示,贵州房地产龙头中天城投200亿参与保障房建设,万科作为行业的风向标,也对保障房表示较浓的兴趣。我们认为,保障房+限购令是一次政策博弈的过程,如果大型开发商参与保障房建设的示范效应显现,则更多开发商加入建设的行列,以此换来未来的主动权与市场空间。如此一来,双轨制将能顺利、快速切换,打开房地产调控的困局。 五、超预期分析保障房建设、限购令 以房产税、新国八条为代表的第三轮调控已经展开,主流观点偏向认为目前房地产板块估值处于相对低位,但政策调控压力仍然有望持续,如限购令推广等对房地产销量与行业带来冲击。广州万隆网认为,限购令倒逼开发商加快保障房的建设,以换来未来调控放松的空间。也就是说,从短期来看限购令对房地产销量带来一定的影响,也可能造成行业的洗牌,但"保障房+限购令"是房地产调控困局破解的重要手段,对于行业的中长期而言反而是利好。


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